Tutti abbiamo dei sogni e talvolta dei bisogni; premesso ciò, in questo articolo completo ed aggiornato al 2020 ti spiegheremo perché ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario potrebbe essere la soluzione che cerchi!
Ti permetterà di ottenere anche grandi somme di denaro con buone probabilità, nonostante sia uno strumento finanziario ancora poco diffuso in Italia.
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Sei pronto a conoscere questo particolare tipo di finanziamento?
Andiamo!
In questo articolo si parla di:
Il Prestito Vitalizio Ipotecario nacque nelle finanziarie anglosassoni degli anni Sessanta, prendendo il nome di reverse mortgage.
Venne importato nel 2005 nel sistema finanziario italiano e nel corso degli anni è stato regolamentato da alcune leggi (le trovi nel dettaglio in questo articolo).
Per legge, solo le persone che hanno compiuti i 60 anni e che sono proprietari dell’immobile in questione possono accedervi.
Se sei interessato ad ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario tieni a mente che la garanzia viene fatta sulla tua abitazione.
Non è possibile fissare la durata del prestito perché si estingue solo al momento della morte del richiedente.
Solo dopo tale evento, quindi, il rimborso andrà effettuato per intero.
Ma se il richiedente muore, a chi tocca farlo?
Il compito di risanare questo debito andrà ai suoi eredi, che potranno scegliere come agire tra due modi:
Questo video informativo, pubblicato il 4 febbraio 2020 dal canale YouTube idealista, parla proprio di questo:
Cosa succede però se dopo un anno gli eredi non hanno ancora provveduto al rimborso?
Qualsiasi sia il motivo del mancato pagamento, la banca può mettere in vendita la casa senza dover chiedere alcuna autorizzazione al giudice.
A questo punto, per quanto riguarda il prezzo di vendita della casa, si possono verificare due situazioni:
Nel primo caso, la banca non potrà chiedere la differenza agli eredi.
Ciò significa che l’importo da rimborsare sarà più basso di quello previsto.
Nel secondo caso invece la banca è obbligata a restituire la differenza di denaro agli eredi.
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Se intendi ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario devi tenere bene a mente che andrà redatto sotto forma di atto pubblico.
Quindi, come da norma, lo dovrai firmare davanti ad un notaio.
Quando un immobile viene ipotecato per questo tipo di prestito, non si possono più eseguire certe operazioni.
Vedremo infatti che non potremo più:
Vediamo ora quanti soldi ricaverai se vorrai ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario.
L’importo ottenibile da questo finanziamento dipende principalmente da due elementi:
Il primo risulta essere una delle cose più incisive nella decisione della banca di erogarti il denaro.
Dal Prestito Vitalizio Ipotecario si può ottenere una somma che oscilla tra un minimo del 15% ed un massimo del 60% del valore dell’immobile ipotecato.
Poniamo ad esempio come esempio che delle persone di età diversa, a parità di valore di immobile, decidano di ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario.
In questa tabella vedrai l’età dei richiedenti, il coefficiente in percentuale LTV (Loan To Value) e (approssimativamente) l’importo massimo che potrebbero ottenere.
Valore immobile: 200.000€.
| Età | LTV [%] | Importo massimo ottenibile [€] |
| 60 | 15 ~ 25 | 50.000 |
| 65 | 18 ~ 30 | 60.000 |
| 70 | 25 ~ 35 | 70.000 |
| 75 | 30 ~ 45 | 90.000€ |
| 80 | 35 ~ 55 | 110.000€ |
| 85 | 45 ~ 60 | 120.000€ |
| 90+ | 50 ~ 60 | 120.000€ |
L’età del richiedente (ammesso che sia un over 60) arriva subito dopo il valore dell’immobile.
Avrai capito dalla tabella qui sopra che man mano che cresce l’età, cresce anche l’importo ottenibile.
Potrai anche decidere le modalità di erogazione del prestito:
Nel secondo caso si suddividerà l’importo in due o più quote che verranno accreditate nel tempo.
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In Italia il Prestito Vitalizio Ipotecario è stato regolamentato con il decreto legge 203/2005, cui ha fatto seguito la legge di conversione 248/2005.
Quest’ultima è stata modificata dalla legge 44/2005, seguita dal decreto attuativo 226/2015.
È stata la legge 248/2015 a introdurre e a regolamentare per prima il prestito vitalizio nel nostro ordinamento.
Questa legge riservava l’accesso al prestito vitalizio soltanto a chi avesse compiuto 65 anni.
La successiva legge 44/2015 ha modificato questo limite di età, abbassandolo a 60 anni.
Come stabilito dall’Articolo 1 delle legge 44/2015:
Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche nonché di intermediari finanziari […] di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti, il cui rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
Ulteriori dettagli sul suo funzionamento sono contenuti nel decreto attuativo del Prestito Vitalizio Ipotecario.
Il provvedimento è composto da tre articoli:
Ma quindi chi può accedere questo finanziamento?
I requisiti di base, come abbiamo già visto, sono l’età minima di 60 anni e la proprietà di un immobile.
Ci sono però dei casi particolari in cui i requisiti aumentano:
Se il richiedente è sposato diventa necessario che il contratto venga intestato a entrambi i coniugi.
In questo caso tutti e due devono avere più di 60 anni.
Lo stesso discorso vale per:
Nei primi due casi bisogna presentare un certificato di residenza storico, dal quale risulti l’effettivo periodo di convivenza.
Nel caso dei separati bisogna fare una premessa: la separazione legale non scioglie il rapporto di matrimonio, per cui risulteranno ancora sposati.
Quindi, se vivono entrambi nello stesso immobile, il contratto per il finanziamento dovrà essere cointestato.
Come ultimo caso troviamo le persone che possiedono solo la nuda proprietà dell’immobile.
Se la banca lo prevede potranno ipotecare la nuda proprietà e ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario.
Spesso le banche ti potrebbero imporre degli altri requisiti, facendo riferimento:
Il primo caso è frequente quando nel contratto si opta per un rimborso graduale degli interessi e delle spese.
Bisogna invece fare attenzione al secondo caso, perché se ci sono stati ritardi nei pagamenti delle rate di mutui e prestiti la banca potrà bocciare la richiesta.
Altro paio di maniche quando la banca richiede il consenso agli eredi per procedere con il finanziamento.
Il motivo è semplice: la responsabilità per il rimborso ricade su di loro!
Con un consenso scritto gli eredi confermano di essere a conoscenza del prestito, del capitale finanziato e anche, approssimativamente, la cifra da rimborsare alla morte del richiedente.
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Infine, le banche ti concederanno il prestito solo se riconoscono nell’immobile che vuoi ipotecare del valore commerciale.
Per determinarlo, guarderà le condizioni qualitative dell’abitazione e l’interesse di mercato per costruzioni simili.
Il rischio per la banca infatti è di non riuscire a recuperare l’importo che verserebbe.
Se entro 12 mesi gli eredi non si fanno avanti per saldare il debito, come abbiamo detto prima la banca mette in vendita all’asta la casa.
Il prezzo di vendita diminuirà automaticamente del 15% ogni anno fino a quando riuscirà a venderla.
La banca erogherà il finanziamento solo se l’immobile dato in garanzia è di tipo residenziale e risulta facilmente vendibile.
Vediamo in elenco che tipi di immobile non vengono accettati:
In alcuni casi le banche permettono a chi riceve un finanziamento ipotecario di rimborsare annualmente o mensilmente gli interessi e le spese.
In questo caso il cliente riceve subito il capitale ricevuto in prestito, paga gradualmente gli interessi calcolati sul capitale e lascia agli eredi soltanto il debito relativo al capitale.
Questa soluzione è più economica, perché gli interessi non vengono capitalizzati e quindi non producono nuovi interessi.
Se si sceglie un prestito a tasso fisso la quota da rimborsare è costante nel tempo e permette di tenere sotto controllo la somma da versare al termine del finanziamento.
Nella maggior parte dei casi non è previsto il rimborso graduale degli interessi, ma il rimborso complessivo a scadenza di capitale, interessi e altre spese.
Eccezionalmente, in questo tipo di finanziamento è permessa alle banche la capitalizzazione degli interessi, cioè l’anatocismo.
Questo significa che ogni anno gli interessi vengono sommati al capitale e usati come base per il calcolo degli interessi per l’anno successivo.
Ipotizziamo che la banca abbia concesso un prestito di 100.000 euro, al tasso fisso del 5% annuo.
Se il cliente ha scelto di rimborsare annualmente gli interessi, ogni anno dovrà versare alla banca 5.000 euro, mentre alla sua morte gli eredi dovranno versare 100.000 euro.
Il discorso cambia nel caso di un prestito vitalizio a tasso fisso con capitalizzazione degli interessi.
Con un capitale di 100.000 euro e un tasso del 5% per il primo anno viene calcolato un interesse di 5.000 euro.
Il secondo anno la base sulla quale calcolare l’interesse sarà di 105.000 euro, il terzo anno salirà a 110.250 euro, e così via.
Dopo 15 anni l’importo da rimborsare sarà di 207.892, 82 euro, cioè più del doppio del capitale iniziale.
La capitalizzazione degli interessi e delle spese è uno dei principali svantaggi di questo genere di finanziamento e va tenuta in conto quando si sta considerando se vale la pena richiedere un prestito vitalizio.
Specialmente se l’aspettativa di vita è elevata, c’è il rischio che per effetto della capitalizzazione degli interessi il debito da rimborsare al momento della morte del richiedente superi anche di molto il valore dell’abitazione.
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Se il contratto è cointestato a persone sposate, conviventi o in un’unione civile, il periodo entro il quale va rimborsato il finanziamento scatta a partire dalla morte del secondo intestatario.
Quando muore chi ha ricevuto il finanziamento, a partire dal mese successivo a quello della morte inizia il periodo di 12 mesi a disposizione degli eredi per rimborsare quanto dovuto.
Ci sono delle condizioni che possono obbligare alla risoluzione anticipata del finanziamento e sono elencate all’interno dell’Articolo 3 che già ti abbiamo citato:
In questi casi il richiedente stesso dovrà estinguere il debito, anche se è ancora vivo.
Può ovviamente sempre decidere di rimborsare anticipatamente la banca ed estinguere il debito, senza dover versare alcuna penale.
Se lo fa, la banca provvederà alla cancellazione dell’ipoteca della casa.
La banca deve presentare al cliente un prospetto informativo che racchiude tutte le informazioni di base sul contratto almeno 15 giorni prima della data di stipula.
In questo prospetto informativo devono comparire:
Nella sezione dedicata al tasso di interesse deve essere specificato se si tratta di un tasso fisso, di un tasso variabile o di un tasso variabile con cap.
Per ognuno di questi tipi di tasso, il prospetto può indicare il tasso interbancario di riferimento – Eurirs o Euribor – e lo spread applicato dall’istituto.
È necessario che nel documento siano indicati chiaramente il TAN (tasso annuo nominale) e il TAEG (tasso annuo effettivo globale).
Se il tasso non è fisso, devono comparire due simulazioni di maturazione degli interessi:
Quando il tasso è fisso la simulazione della maturazione degli interessi è solo una.
La sua durata deve essere pari alla differenza tra 85 e l’età del richiedente e comunque non inferiore a 15 anni.
Se, per esempio, chi richiede il prestito ha 63 anni, il piano di accumulo degli interessi avrà una durata di 22 anni.
Se invece fa richiesta di prestito vitalizio un 75enne, allora la simulazione coprirà un periodo di 15 anni.
Nel caso in cui il richiedente e la banca si siano accordati per il rimborso graduale degli interessi e delle spese, il prospetto informativo deve contenere anche l’indicazione del tasso di mora.
Questo tasso viene applicato in caso di ritardo nei pagamenti rateali.
Se durante il periodo di validità del contratto ci sono più di sette tra ritardi o inadempimenti, la banca può richiedere la risoluzione anticipata del contratto.
In questo caso il richiedente deve rimborsare in un’unica soluzione l’intero debito.
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La banca può decidere liberamente di applicare un tasso di interesse fisso, variabile o misto.
Le opzioni più frequenti sono quelle che prevedono un tasso fisso per tutta la durata del contratto oppure di un tasso di interesse variabile con cap.
In questo caso la banca fissa una soglia oltre la quale il tasso di interesse non può andare, anche in caso di rialzo del tasso di riferimento.
Ma gli interessi non sono l’unico costo che è a carico della persona che richiede il finanziamento.
Bisogna infatti considerare anche le spese relative a:
La polizza assicurativa è obbligatoria per legge e il richiedente può scegliere se sottoscriverla:
In questo secondo caso il costo della polizza andrà calcolato a parte e non sarà indicato nel contratto di prestito vitalizio.
Al prestito vitalizio ipotecario si applica un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato.
L’imposta forfettaria sostituisce le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali.
Il Prestito Vitalizio Ipotecario ha un meccanismo di funzionamento abbastanza particolare.
Non conviene sempre e non conviene a tutti.
Bisogna quindi valutare attentamente la propria condizione per capire se è la scelta migliore oppure se ci sono valide alternative.
Sono essenzialmente due i vantaggi di questo tipo di finanziamento:
Se il contratto prevede la capitalizzazione annuale degli interessi, chi ottiene il finanziamento non deve preoccuparsi del rimborso.
Soltanto alla propria morte saranno gli eredi a occuparsene.
In questo modo, può usare il capitale ricevuto come meglio crede senza dover sostenere alcun tipo di spesa.
Per chi non ha eredi diretti questa situazione è ancora più conveniente.
Infatti si ha la possibilità di liquidare il proprio patrimonio immobiliare e lasciare che sia la banca a occuparsi della vendita della casa.
L’importo effettivo che si può ottenere in prestito dipende dal valore dell’abitazione e dall’età del richiedente.
Può anche arrivare anche a 350.000 euro, molto di più rispetto a quello che si può ottenere tramite un prestito personale.
Questa liquidità extra può essere usata liberamente per i propri bisogni.
Ad esempio affrontare delle spese impreviste oppure per integrare il proprio reddito mensile e per affrontare con più serenità il periodo della pensione.
Il Prestito Vitalizio Ipotecario è un finanziamento costoso.
Come visto in precedenza, la capitalizzazione annuale di spese e interessi può far crescere in maniera esponenziale il debito.
Addirittura può portarlo al raddoppio o alla triplicazione della cifra di partenza nel giro di pochi anni.
Quando si stipula un contratto di questo tipo, inoltre, si deve mettere in conto il rischio di perdere la casa.
Se non si ha denaro a sufficienza per ripagare la banca, l’unica soluzione è mettere in vendita l’abitazione.
Gran parte del rischio ricade sugli eredi.
Per questo motivo il Prestito Vitalizio Ipotecario è più conveniente:
Mentre questo tipo di prestito è molto diffuso all’estero, specialmente nei Paesi anglosassoni, in Italia sono ancora poche le banche che lo offrono alla propria clientela.
Gli istituti di credito che lo hanno inserito nelle loro offerte hanno reso difficile ottenere un Prestito Vitalizio Ipotecario.
Bisogna poi considerare un altro aspetto.
Quando il richiedente sottoscrive il prestito vitalizio, rimane proprietario dell’abitazione e deve continuare a pagare tutte le imposte dovute sull’immobile.
Quindi dovrà pagare le imposte patrimoniali e le eventuali imposte fondiarie.
Spesso per chi ha più di 60 anni la soluzione più immediata per l’accesso al credito è la cessione del quinto dello stipendio o della pensione.
In questo caso si ottiene subito denaro liquido, in genere fino a 30.000 euro, da rimborsare mensilmente.
Il tasso di interesse è fisso, la rata del rimborso viene trattenuta direttamente dallo stipendio o dalla pensione e può essere pari al massimo a un quinto della retribuzione mensile.
Spesso chi ricorre al prestito vitalizio ipotecario ha bisogno di una somma di denaro consistente, superiore a quella che potrebbe ottenere con un prestito con cessione del quinto.
L’alternativa più simile al prestito vitalizio è la cessione della nuda proprietà.
Tra le due forme di finanziamento c’è però una differenza fondamentale di cui bisogna tener conto.
Mentre il prestito vitalizio permette il mantenimento del diritto di proprietà dell’immobile (almeno fino al momento dell’eventuale vendita), nel secondo caso il diritto di proprietà viene ceduto subito a un terzo.
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Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento che è stato introdotto da pochi anni nel sistema creditizio italiano.
Non è ancora diffuso perché è uno strumento “nuovo” e porta a dei rischi sia alle banche e sia per chi ne fa richiesta.
Sono comunque diversi gli istituti di credito che hanno inserito il prestito vitalizio ipotecario tra le forme di finanziamento offerte alla clientela.
PrestiSenior è il prestito vitalizio ipotecario concesso da MPS.
Potrai scegliere se ottenere l’importo del finanziamento in un’unica soluzione oppure se frazionarlo in un massimo di 20 rate annuali.
Nel contratto è prevista la possibilità di versare annualmente la quota di interessi e spese oppure di optare per la loro capitalizzazione.
UniCredit ti propone il prestito vitalizio ipotecario Valore Casa.
Si tratta di un prestito a tasso fisso rivolto a chi è proprietario di un’abitazione residenziale con un’età compresa tra 65 e 85 anni.
Il prestito viene concesso in un’unica soluzione al momento della stipula del contratto.
Il richiedente invece può scegliere se rimborsare mensilmente la quota di interessi e spese oppure se procedere con la capitalizzazione annuale.
L’importo finanziabile va dal 15% al 50% del valore dell’immobile risultante nella perizia.
Per il 2020 il tasso fisso applicato al prestito è del 4,5%, mentre il TAEG è del 4,65%.
La Banca Popolare di Sondrio offre un prestito vitalizio ipotecario a chi ha compiuto almeno 65 anni ed è proprietario di un immobile a uso residenziale.
Il prestito viene erogato in un’unica soluzione e il cliente può scegliere se:
Anche Banca Fideuream, appartenente al gruppo Intesa Sanpaolo, ti potrà offrire un finanziamento vitalizio assistito da ipoteca.
Lo fa con il prodotto PerTe Prestito Vitalizio, un finanziamento a tasso fisso al 4% che può essere richiesto da persone fisiche con un’età compresa tra 60 e 90 anni.
L’importo massimo ottenibile va dal 24% al 60% del valore dell’immobile stabilito nella perizia ed è in ogni caso compreso tra 30.000 e 400.000 euro.
Il prestito va rimborsato interamente a scadenza oppure attraverso l’addebito mensile della quota di interessi e spese.
In qualsiasi momento il cliente può decidere di passare dal rimborso mensile degli interessi alla loro capitalizzazione annuale.
La banca non richiede l’apertura di un conto corrente presso la filiale che eroga il prestito: l’accredito può avvenire su un qualsiasi conto corrente intestato al richiedente oppure per cassa.
Se il richiedente ha dei figli, la banca chiederà loro di firmare un documento nel quale dichiarano di essere a conoscenza del prestito richiesto dal o dai genitori.
Una volta che il prestito è stato concesso, ogni anno la banca invierà sia al beneficiario sia ai suoi figli una comunicazione che sintetizza l’andamento del debito.
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